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高档住宅一般都处于优秀的地理位置（CBD、临江、临绿地、传统高尚地段、经济开发区等），对于市中心地块的不可再生性，其客源构成、辐射力度、竞争范围都将扩展到全市范围。如虹桥、徐家汇等概念的高档住宅一直在上海市高档住宅的竞争中占有重要的地位，而与本案邻近的太平桥地区、老西门地区、董家渡地区将在3—5年内成为新崛起的高档住宅聚居区。因此，本报告在此首先放眼上海分析高档住宅市场状况有着重要意义。
随着前一阶段土地供应量的放大和动迁范围的扩大，市中心高价地段的土地消化量十分惊人。在改造力度较大的黄浦、虹口、浦东等区域，潜在的上市量都在百万以上。而卢湾、静安、徐汇、长宁这些老牌高尚地区也不断有土地被拆平、有围墙在建造、有高楼拔地而起。未来的市场供应量非常惊人。
高档住宅的一大特性是对区位价值的依赖非常大。因此，在上海各个高区位价值区域都会产生一个高档住宅的供应板块，而这些板块都有属于自己的独特标识。各个板块之间的竞争也更多地表现为区位价值之间的比较。
几年来，外资发展商抢滩上海，上海本土发展商在开发理念上经历了一个吐故纳新的过程。金山美食可以预见：内外销并轨之后，内外资互动，上海楼市的整体水平将上一个新的台阶，全面进入品质、金山美食品牌、服务的全面竞争阶段。
A、随着连续两年多来上海房地产市场的供需两旺，海内外投资客已积聚了一定的购房信心，一旦物色到合适的物业，其购买能力便得到稳步的释放，此时，一些营造高品质的项目不失时机的推出，正吻合了这些投资买家的心理。
内外销并轨的直接受益者将是地理位置优秀的高档住宅，在传统外销房客源分布中，东南亚华侨及港澳台同胞一直占有绝对的数量，他们对上海情有独钟，对区位非常在乎，内外销并轨后，将使他们从外销房转移到品质、地段优秀的高品质内销住宅。
经过多年的激烈发展，高价物业竞争已不再是简单的地段和部分产品要素的竞争，而面临着全方位产品要素、品牌、环境、营销企划等综合高指标项目的挑战，归纳分析一下，大致从地段、品质、景观、品牌等几大方面来作为楼盘的特色和价格支持。
地段是众多高价位楼盘的第一“王牌”。西区是高档楼盘交战的一级战区，徐家汇、淮海西路、建国路等地段凭借着地段的尊贵性和唯一性，聚集了众多高档知名项目。上述地区仅徐汇区就陆续推出了明园世纪城、创世纪花园、新家坡美树馆、东方巴黎、东方曼哈顿、步高苑、徐汇苑等。陕西南路、南昌路的东方巴黎以淮海路的前身霞飞路的昔日风华来吸引注重地段的客户，其开盘均价在8500元/平米，现已攀升至10000元/平米。建国路邻近老式里弄“步高里”的步高苑，用怀旧的色彩巧妙地融合，一举成为引人注目的个案。上影厂高尚地段的创世纪花园，凭借创新的产品定位和智能化包装，在1998年末成为沪上最知名的品牌个案，并创造了令人难以相信的销售佳绩。
从规划、立面、小区环境、房型等方面来创造物业品质特色，是众多楼盘开启成功之门的钥匙。闸北苏州河沿岸天安集团开发的河滨豪园，在物业立面上面下了一番功夫，恰到好处得体现了“豪园”的大气与尊贵，这一特色产品以8500元/平米的均价冲破了闸北区域的传统市价。东方海外的“东方”系列成员东方曼哈顿、东方剑桥拥有齐全的会所设施设置、立面的建材用料与大气的色彩搭配，将整体的品质感实在地折射出楼盘的高贵气质。
随着住宅区域的不断外延，规模型小区已日益受到市民的欢迎。而在环内中心区域的大规模社区型个案自然也成为市民向往的物业。虹口临平路上的旧城改造重点项目——瑞虹新城，是此类物业中的最佳代表，“住得好，一切都好”已深入人心。而现在及未来在市中心出现的大批高档住宅项目的规模正逐步扩大。中凯城市之光、香港新世界江南造船厂项目、新加坡吉宝西康路项目都呈现了这一趋势。
人文环境现已成为创造、支撑高价位楼盘的有力要素。外销楼盘的特定客群，大量外资企业的入驻、造就了虹桥—古北商住区的楼价居高不下。位于遵义路的“明安绿苑?翠庭”是以虹桥这一“现代名宅发源地”作为自己的推广主诉求，6000-8000元/平米以上的价格，仍受到市场的欢迎。
近年来，景观住宅的吸引力也日益增大。绿色景观、江景、河景，正逐渐受到买家的关注，而发展商也纷纷将其作为楼盘的主要卖点。苏州河边的河滨豪园；北外滩的新外滩花苑、海湾大厦；浦东陆家嘴地区的菊园、仁恒滨江园、世贸滨江花园；虹口的曲阳豪庭，都凭借了独一无二的景观特色，创造了超出传统区域的价格。
“东方”品牌的大手笔售楼处特色和现代豪华样板房装修风格，成为豪宅营销的又一典范。与此同时，东方金马在开发了四季园后，又开发了步高苑，新近的天山地区的春天花园又是其最新力作，东方金马在建筑及小区本身品质方面研究较多。于是，两大“东方“品牌成为本市高档楼盘的实力的典范。
上述的一些要素在沪上高档楼盘品质不断提高、竞争日趋激烈的趋势下，已成为了最基本的战斗比拼要素，也是支撑高价位的基本要素。而本案如要提升到较高价格，就必须在这些方面多下功夫，多挖掘其中的精华卖点，借鉴、吸取知名个案的成功经验，并力求有所突破与创新。
其客源也将分布全市、分布于国内以及东南亚港台国外等广大地区，所以本案的竞争也将面临全市各区域高档住宅的全面竞争。而竞争的第一层面就是区位竞争，因此有必要将本案所处的区位与目前上海主要高档住宅区位进行比较，从而认识到本案的区位的优势及特征所在。
这一地区是本市目前中高档住宅较为集中的区域，楼盘开发主要围绕黄浦江、张杨路和世纪大道等而建。目前的市场供应主要来自于黄浦江沿岸的世茂滨江、菊园等项目。明年上半年，还会有众多项目集中出现在陆家嘴腹地，市场供应届时会有明显增长。
作为最新规划的地区，这一地区的中高档住宅具有很强的区域特征，楼盘数量虽少，但开发普遍规模较大，如70万平米的世茂滨江、30平米的菊园等，产品规划上也十分大气，力求现代、简洁的时尚风格，其产品的诉求重点和浦东的发展息息相关。
该区域作为传统居住区，拥有良好的人文环境，金山美食对于向往传统高尚生活的人具有很强的吸引力，因此，外籍客源、外省市客源和本地客源都有相当的数量。而年龄结构相对以上几个区域偏大。同时，这一地区对具有较高文化素质的文化界、演艺界的人士也有很大号召力。
卢湾区政府和瑞安集团合作将上海的老城区之一的太平桥地区改造成中心绿地。以大面积人工湖为主，配以亲水平台和坡地绿化，已成为市中心的一大景观。围绕这一景观为中心的新天地项目，一期以原石库门进行改造的大规模高档生活配套设施，二期现代化的综合商场和娱乐中心，以及三期企业大道两侧的高档写字楼。可见预见，未来该地区拥有优美的生态环境和富有特色的高档生活配套，再加上市中心的区位条件，其必将成为上海又一个高档地区。
目前该地区整体改造尚未完成，并未产生高档楼盘集中供应区，但是，据悉瑞安集团在对太平桥地区的整体一、二、三期改造完成后，将在其中心景观人工湖的北侧规划一批高层公寓，且档次颇高，估计未来会成为上海市高档住宅的一个热点区域。
以其规划中的国际化、集古典和现代与一身的风格和紧邻淮海中路商务区这两大特点，其客源构成中外籍客源所占的比重将会比较大，而就其总体客源情况来看，由于该地区具有综合性的优势，因此对本地、外省市和外籍客源都将有很大的吸引力。
从总体来看，在上海，成规模的中高档居住区目前主要就是以上几个，而在静安、卢湾和黄浦等市中心区，还存在相当数量零星分布的高档住宅，但相对来说，在这些楼盘中，具有很鲜明的区位特征的中高档物业就很少见了。然而随着浦江两岸综合改造工程的即将实施，中心城区大片旧区改造项目的启动，上海将出现更多的新高档住宅区，如规划中的老西门、新昌路、董家渡等。因此，未来高档住宅市场的供应是非常巨大的。
从宏观上看，目前上海高档住宅市场增势已逐步加快，市场供应量与日剧增，但由于身处不同区域的高档住宅还是具有各自的区位概念和产品开发理念，因而竞争并不是同质化的，再加上加入WTO后高层次客源绝对数量的增多，因此，目前开发高档住宅市场仍有相当大的市场空间，此时正是开发精品高档商品住宅的大好时机。