两年4个 闸北变身“地王聚集区”

　　上海今年总价最贵的地块纪录已经被上海火车站北广场以北地块刷新，闸北区的房地产市场再次引发关注。

　　在上海房地产市场上一直不温不火的闸北，近年来却摇身一变成为开发商的宠儿。2014年1月至今，闸北区已造出四个“地王”，堪称沪上“地王集中营”。

　　不过，多位业内人士认为，虽然“地王”频出，但闸北全境房地产市场不太可能会在短期内出现爆发性增长。另外，根据相关部门对闸北区各个板块的差异化定位与规划，闸北区将呈现出多样的发展态势。

　　“两年出了4个地王，首要原因当然是市场因素。”同策咨询研究部总监张宏伟分析称，“上海楼市基本面快速好转，住宅市场几无压力，因此，众多开发商开始加码布局上海楼市。南汇特产”

　　事实上，自去年下半年以来，楼市利好政策接连出台，“930新政”、“330新政”，涉及“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等实质性内容，数次降息、降准以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等，加上股市的火爆，使得房地产市场迅速回暖。

　　德佑链家市场研究部监控数据显示，2015年上半年，南汇美食上海市场的商品住宅成交量为610.3平方米，较去年上半年增长50.2%，创下自2010年以来六年的同期新高，整体呈现供不应求。成交均价为30926元/平方米，较去年上半年上涨17.5%，创下历史新高。

　　市场快速回暖的另一面，却是土地资源的日益稀缺与价格的持续攀升。市规划和国土资源管理局公布的2015年全年上海住宅用地供应计划显示，2015年上海住宅用地(含保障性住房用地、商品住宅用地)的供应量为400万-600万平方米。2015年上半年，上海土地成交面积为353.48公顷，比去年同期下滑12.52%；土地出让金为653.33亿元，比去年同期增长2.06%。

　　“很多开发商把植入上海看做是一种战略。在上海市中心必须有自己的根据地。” 第一太平戴维斯董事甘启善表示，众多开发商对一线城市的投资欲望非常强烈，同时也为了规避三四线城市的风险，因而加紧了在上海市场的布局，使得上海土地市场上“量跌价涨”的状态表现得尤为明显。

　　当前，内中环地块非常稀缺，静安、黄浦等片区已多年没有土地出让，而地处内中环区域的闸北区则拥有相对丰富的土地储备。中国指数研究院提供的数据显示，今年闸北区共有15个地块要出让。就在火车站北广场地块之后，还有七幅地块等待出让，且多数都具备成为下一个“地王”的可能性。

　　“闸北区后发优势明显。” 易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱指出，目前北上广深的城市中心地块大多早已消耗殆尽，而闸北由于早前发展较慢起点较低，反而有了更多发展空间。当前，苏河湾区域大量旧区改造、中部大宁区域大量工业用地的改造，南汇美食均为闸北土地带来了巨大发展空间。

　　另一方面，近年来，闸北区在基础设施、商业配套等各方面取得了长足进步，使得闸北于上海中心天生的地理区位优势正逐渐显现。在这样的情况下，包括华侨城、中海、方兴等品牌房企的入驻，带动了区域内地价房价的水涨船高。

　　地王频出，在推动闸北区地价房价水涨船高的同时，也形成了一种新的循环：优质地块以高价出让，打造成为高端住宅项目，随着区域条件不断优化，高端项目的日趋成熟，带高周围地价，促使新地王的诞生。这样的循环，为闸北实现了“换血”，快速改变了该区的形象与定位。

　　“从2010年华侨城苏河湾项目开始，中海万锦城、方兴金茂府等项目纷纷入驻闸北，南汇美食再加上今年华润华发、金融街的进入，形成了品牌房企竞相角逐的战场，自然造成了地价和房价的齐涨。”丁祖昱指出，“再加上金茂府作为标杆，站上了中环线万元/平方米售价的高度，华侨城苏河湾今年以来也大放光彩，站稳了10万元/平方米的均价，使得闸北地价和房价都上了一个台阶。”

　　“地王确实会对所在区域带来明显的提振作用，奉贤特产但事实上也有一些差异。”中国指数研究院上海研究总监陈延彬认为。

　　在陈延彬看来，虽然闸北区两年来拍出4个“地王”，但这其中，只有已经入市的大宁金茂府在短期内表现出对所在区域的影响，直接带涨了周边项目。这主要是因为，处于闸北区内中环部分的大宁板块拥有完善的基础公共设施，商业、商办配套成熟，较闸北区其他板块而言，优势颇为明显。同时，在方兴进入该板块之前，板块内已经聚集了嘉华国际、宝华、象屿地产等品牌开发商打造的诸多高端项目，宜居氛围浓厚。

　　“目前，很难肯定火车站北广场地王在短期内会对区域楼市产生明显的提振作用。”陈延彬认为，这主要是因为北广场区域本身的条件所限。火车站附近很难形成稳定的商业人流，该地块本身也有不少限定条件，如地块中的160地块和158地块要求不低于50%的建筑面积自持5年，地下商业部分统一运营等。“对比周边项目当前的价格以及金融街对它的高端定位，北广场地王恐难达到大宁的成绩。”

　　“当然，随着时间的推移与开发商的持续投入，北广场的市场价值势必会逐渐体现出来，对于周边项目来讲，也会据此为卖点提升项目自身的价值，上海火车站北广场或就此而改头换面，进而实现华丽转身。”陈延彬补充说，“市北南部也很有机会，不过得看它的产业提升情况。闸北南部地理位置优越，且有华侨城的数年深耕，价格更容易实现。”

　　按照“十二五”发展战略，闸北区多个板块的发展各有侧重点，重点聚焦南部，积极提升中部，大力发展北部，构建南高中繁北产业，即以苏河湾建设为突破，加快开发南部，体现高端高档；积极提升中部，体现繁荣繁华；大力发展北部，体现产业支撑。

　　陈延彬认为，随着闸北区能级的提升，尤其是在金融街拿下的巨大商业项目成型之后，能够在办公楼市场上对陆家嘴、静安寺等区域实现一个弥补的作用，成为企业的另一个选择，发展态势类似徐家汇。未来两三年，整个闸北区的中高端市场定位将更为巩固。

　　“一个区域的房价，有赖于区域相关配套的落地。比如大场板块，地价接近周边的房价。如果板块内上海大学周边的产业发展起来，可能会支撑它未来的价格，”陈延彬认为，“闸北区还规划有交通线，基础设施进一步完善，加上产业带的落地以及大宁世纪商圈的建成，区域发展能级还会进一步提升。”

　　“在闸北区多个板块中，靠近市中心的板块未来会发展较好。”甘启善表示，从投资者的角度而言，开发商对区域的发展比较挑剔。目前来说，配套完善的靠近市中心的板块潜力相对来说比较大。

　　“闸北的故事今年还远远没有完。”丁祖昱“剧透”了一下，“苏河湾还将推出新的地块，这次推出的苏河湾地块，不仅位置好，规模体量也相对较大，其中还包括市中心最大的绿地之一，达到5万平方米。再加上超过20万平方米的建筑体量，很有可能成为今年上海乃至全国的总价单价双料地王。”

　　“闸北区一定会有下一波上涨的行情，尤其是在各种利好政策兑现、区域能级提升之后。”已经尝到甜头的方兴对闸北区的未来走势相当看好，大宁金茂府营销总监吴进坦言，方兴地产或将继续加码闸北市场，“下半年还有7幅地块出让，我们会保持关注。”返回搜狐，查看更多